1. 이사 와 임차권등기 명령을 결심한 이유
오늘은 현재 임대인을 상대로 진행한 내용입니다. 누굴 상대로 하는지 정확히 알고 하셔야 합니다. 살고 있는 집에서 이사를 가기 위한 것이니깐 현재 임대인 상대로 신청해야 하는 겁니다.
전세사기를 당했다는 청천벽력 같은 사실을 인지하고 경찰에 고소장을 제출했을 때, 저는 현재 임대인에게 하루라도 빨리 전세보증금을 돌려받기 위해 과감히 이사를 가기로 결정했습니다. 만약 보증금을 돌려받지 못했다고 해서 그 집에서 이사를 가지 않고 버티면서 법으로만 해결하려 한다면, 지나가는 소송 과정 속에서 아무런 소득 없이 귀중한 시간만 속절없이 흘러갈 것이 뻔했기 때문입니다. 저는 어차피 전세 계약 기간이 만료되면 보증금을 반환받아 다른 곳으로 이사하려고 계획했던 상황이기에, 이사를 감행하면서 동시에 법적인 안전장치인 '임차권등기 명령'을 설정하기로 마음먹었습니다.
이 설정을 마치고 퇴거하게 되면, 현재 임대인이 보증금을 돌려줄 때까지 지연 기간에 대한 '법정 이자'를 정당하게 청구할 수 있습니다. 저는 전세보증금 반환을 차일피일 미루는 현재 임대인에게 강력한 경제적, 법적 압박 수단으로 작용할 수 있기에 내린 냉정한 판단이었습니다. 저는 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 갈 때는 철저한 법적 절차가 선행되어야 한다는 걸 알고 있었습니다. 주택임대차보호법상 세입자의 가장 강력한 무기인 '대항력'과 '우선변제권'을 완벽히 확보한 뒤 퇴거해야만 내 소중한 보증금을 법적으로 지킬 수 있습니다. 만약 이 절차를 거치지 않고 성급하게 짐을 싸서 나가거나 다른 주소지로 전출 신고(전입신고 변경)를 해버린다면, 법적 권리를 그 즉시 상실하여 전세금을 영영 돌려받지 못하는 최악의 사태가 발생하므로 여러분들도 절대 주의해야 합니다.
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| 실제 본 사건 건물 임차권등기명령 결정서입니다. 이 결정을 받고 이사를 가야합니다. |
2. 안전한 퇴거를 위한 임차권등기 명령 신청 조건 및 실전 방법
제가 직접 실전한 내용으로 여러분에게 알려드리겠습니다. 만약 이사를 가야 하는 상황임에도 보증금을 돌려받지 못했다면, 자산을 지키기 위해 가장 먼저 실행해야 할 조치는 바로 '임차권등기 명령' 신청입니다. 이 제도는 임대인의 동의 없이도 임차인이 단독으로 신청할 수 있다는 강력한 장점이 있습니다. 임차권등기 명령의 내용 및 신청을 위해 반드시 충족해야 하는 필수 요건과 신청 방법은 다음과 같습니다.
. 임차권등기 명령 이란 :
임대차가 끝났음에도 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 이사를 가거나 전입신고를 옮겨도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해주는 법적 제도입니다. 법원의 명령에 의해 세입자의 임차권이 해당 주택의 등기부 '을구'에 기재됩니다.
. 필수 선행조건 :
반드시 '임대차 계약이 공식적으로 종료'된 상태여야 합니다. 계약 기간 중에는 신청할 수 없으며, 계약 만료 전 갱신 거절 의사를 명확히 통보했어야 합니다.
. 신청 및 접수 방법 :
임차주택 소재지를 관할하는 지방법원 민원실에 직접 방문하여 접수하거나, 대법원 전자의 소송 사이트를 통한 전자신청도 가능합니다. 본인 저의 경우 인터넷 접수보다 명확하게 처리하기 위해 직접 관할 지방법원 민원실을 방문했습니다. 법원 안내실에 방문하면 신청서 작성법과 절차를 친절하고 자세하게 안내해 주셔서 저도 어렵지 않게 접수할 수 있었습니다.
. 필수 구비 서류 목록
. 부동산등기사항 증명서 (등기부등본)
. 주민등록등본 및 초본 (주소 변동 내역 포함)
. 임대차 계약서 사본 (확정 일자 날인 확인용)
. 계약 해지 및 갱신 거절을 증명할 수 있는 객관적 자료 (문자 내역, 통화 녹취록 등)
. 등록 면허세 및 등기신청 수수료 납부 영수증 (당일 안내를 통해 납부함)
. 송달료 납부 영수증
. 신분증과 현금을 꼭 챙겨서 가야 합니다. (카드 안됩니다)
여기서 절대 잊지 말아야 할 핵심 철칙이 있습니다. 임차권등기 명령 서류를 법원에 신청했다고 해서 그날 바로 짐을 빼거나 주소를 옮겨서는 절대로 안 됩니다. 신청 후 법원의 심사를 거쳐 결정이 내려지고, 최종적으로 당해 부동산 등기부등본 '을구'에 임차권등기가 실제로 기재(등기) 된 것을 내 눈으로 반드시 확인한 후에 이사 및 전출 신고를 해야만 기존의 대항력과 우선변제권이 중단 없이 그대로 유지됩니다.
3. 임차권등기 명령 후 단계
전세보증금을 단 한 푼도 돌려받지 못한 절망적인 상태에서, 정든 집을 떠나 이사를 가고 법적 공방을 준비하는 것은 법률 지식이 없는 평범한 일반인에게 너무나도 두렵고 외로운 과정입니다. 그러나 임대인이 연락을 피하고 책임을 회피할수록, 우리는 내용증명 발송을 시작으로 지급명령, 그리고 반환 소송까지 단계별로 차분하고 정교하게 덫을 놓듯 대응해 나가야 합니다. 법은 우리의 눈물을 닦아 주지 않지만, 우리가 내미는 정확한 서류와 절차에는 엄격하게 응답하기 때문입니다.
본인은 앞서 언급한 임차권등기 명령의 절차를 처절하게 이행했음에도 불구하고, 현재 임대인에게 돈을 직접 돌려받지 못하는 상황에 직면했습니다. 그리하여 정식 법정 공방을 제기하게 되었습니다. 다음 편에서는 나 홀로 준비하며 '임대인 압박을 위한 민사 대응'에 관한 내용으로 내용증명 발송과 지급명령신청에 대해서 자세히 알려드리겠습니다.
본 사건과 별개로 중요 팁 (저의 개인적인 견해입니다)
일반적으로 전세를 살다 기간 만료일이 다 되었을 때, 2년을 더 살기 위해 집주인에게 연락을 취하게 됩니다. 이때 집주인이 전세 계약서를 다시 써야 한다고 하면 절대로 다시 쓰지 마세요. 계약 내용이 바뀌었을 때는 어쩔 수 없이 쓸 수 있지만 웬만하면 다시 쓰지 마세요.
저 또한, 현재 임대인이 2년 기간이 도래하자 전세 계약서를 새로 작성해야 하고 동사무소에 꼭 갖다 줘야 한다면서 새로운 전세 계약서 작성을 요구하였으나, 저는 거절했습니다. 전세금을 올렸다 해도 올린 금액만 따로 계약서를 쓰시면 됩니다. 새로이 전세 계약서를 작성하지 않아도 자동갱신됩니다. 새로이 작성하면 새로 작성한 날부터 모든 법이 새로이 정해지기 때문에 2년 동안 살아온 내용이 없어진다고 생각하면 간단합니다. 법의 보호를 받고 싶다면 새로이 쓰지 마세요.
예를 들면 :
2년 기간 만료일에 몇 년 더 살기 위해 새롭게 전세 계약서를 작성했다면 바로 그날이 계약 날입니다. 그런데 새로 작성한 그날 집주인이 건물 담보로 대출을 받았다고 가정한다면, 그 내용에 대해서 세입자는 법으로 보호를 받을 수 없는 겁니다. 재수 없어서 건물이 경매로 넘어간다면 내 전세보증금 보다 먼저 대출해 준 은행이 먼저 돈을 받아 간다는 뜻이고, 내 전세보증금을 못 받을 수도 있다는 겁니다.
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